지난해 서울 아파트 매매와 전세 가격 차이가 평당 2160만원에 달하며 사상 최대를 기록했습니다.

대출이자 부담 등으로 전세를 찾는 사람은 줄어드는데, 급매 대신 전세를 내놓는 집주인이 증가하면서 전세값이 더 크게 빠진 것으로 분석되고 있는 상황.

부동산 정보업체 부동산R114는 지난해 말 기준으로 서울 아파트의 3.3㎡당 매매가격과 전세가격이 각각 4235만원, 2076만원으로 2159만원 차이를 보였다고 12일 밝혔는데요.

부동산R114에서 시세 조사를 시작한 2000년 이래 최대 격차로 보고 있습니다.

이 격차는 집값 상승기에 이어 금융위기가 닥친 2008~2009년 1130만원대까지 벌어졌었죠. 2015년에 496만원까지 축소. 그 후 반등을 시작한 매매·전세값 차이는 2017년 785만원에서 2018년 1310만원으로 약 67% 급등했고 2019년 1561만원, 2020년 1832만원, 2021년 2127만원으로 매년 확대됐다. 이때는 집값 급등이 원인이었습니다.

최근 격차 확대는 전세가격 하락이 주요 요인이라는 점에서 양상이 다릅니다.

2023년 공공·민간 청약 제도 등 세부규정이 변경 되면서 종부세·취득세과제표준 등 세금 부분도 달라지는 상황입니다.

무순위 청약요건 폐지와 추첨제 확대 등 부동산 청약 제도와 취득세 과세표준, 종부세 기본공제금액 등 세제 부분이 크게 달라지게 됩니다.

이에 실수요자와 투자자의 이목이 집중되고 있습니다.

1. 청약제도 어떻게 달라지게 되나

무순위 청약 거주지역 요건 폐지됐습니다. 당초 해당 시·군 거주 무주택자로 제한됐던 ‘무순위 청약 신청 자격’이 누구나 참여할 수 있도록 대상 자격을 완화했습니다. 또한 미계약분 발생 시 반복해서 청약을 진행해야 했던 현장의 불편함을 감안해 본청약 60일 후 파기됐던 예비당첨자 명단을 180일로 연장하고, 예비당첨자 수도 세대수의 500% 이상으로 대폭 확대했다. 청약 진입장벽을 낮춰 분양 수요를 늘리고, 미분양 해소에도 도움이 될 전망입니다.

공공분양 청약도 곳곳에서 달라졌습니다. 신혼부부나 생애최초 주택구입자 등 기혼자 중심의 특별공급 기회가 미혼 청년에게도 주어지게 되는데요. 청년 · 서민 주거안정을 위한 공공분양 50만호 공급계획에서 발표한 공공분양 3가지 모델 가운데 ‘나눔형(시세 70%이하 분양가+시세차익 70% 보장)’과 ‘선택형(임대 후 분양)’ 에 미혼 청년을 위한 특별공급이 새롭게 신설됩니다.

민간분양에선 면적에 따라 청약가점제도가 개편됩니다. 

투기과열지구 내 중소형 면적(전용 85㎡ 이하)에 추첨제가 신설.

그간 투기과열지구 내 중소형 면적은 가점제 100%로 공급돼 부양가족이 적고 무주택기간이 짧은 청년층의 당첨 기회가 적었는데 규제지역 내 전용 60㎡ 이하 주택은 가점40%+추첨60%를 적용하고, 60㎡ 초과~85㎡ 이하 주택은 가점70%+추첨30%로 추첨제 비율이 늘어납니다.

전용 85㎡ 초과인 대형 면적은 가점 쌓기가 유리한 중장년층을 위해 가점 비율을 높였다. 가점50%+추첨50%였던 투기과열지구 내 대형 면적은 가점80%+추첨20%로 가점제 비율을 높였으며, 조정대상지역 내 대형 면적은 가점30%+추첨70%에서 가점50%+추첨50%로 각각 조정됐다. 반면 비규제지역에서는 현행 규정이 유지됩니다. 전용 85㎡ 이하는 가점40%+추첨60%, 85㎡ 초과는 추첨100%를 적용합니다.

2. 중소기업 장기근속자 특별공급 가점 기준도 조정

5년 이상 무주택일 경우 5점 배점 되던 무주택 기간을 3년당 3점, 최대 15점으로 변경됩니다.  기술 · 기능인력과 자격증 보유 항목이 하나로 통합됐으며, 세부항목간 난이도, 위상 등을 고려해 배점을 차등화했습니다.

수상 경력은 최초 중소기업 입사일 이후 수상한 경력만 인정하며, 중복 수상은 인정되지 않습니다. 

3. 세제부문 부동산 취득세 과세표준이 실거래가로 변경

개인이 유상으로 부동산을 취득한 경우 신고가액이나 시가표준액 중 더 높은 금액을 과세표준으로 적용해왔는데, 1월 1일부터는 유상취득, 원시취득(건물을 신축해 취득)의 경우 실제 취득한 가액에 따라 취득세를 납부해야 합니다.

증여부분도 변화가 있다. 증여로 부동산을 취득할 경우 취득세 과세표준은 시가보다 상대적으로 낮은 시가표준액(개별공시가격 등)을 적용했으나, 2023년 증여분부터는 시가인정액으로 취득가액이 매겨집니다.

시가인정액은 취득일 전 6개월부터 취득일 후 3개월 사이의 매매사례가액, 감정가액, 공매가격 등을 시가로 보는 기준입니다.

증여도 일반 거래처럼 과세표준이 실거래가 수준으로 적용됨에 따라 취득세 부담이 크게 늘어날 전망입니다.

월세 세액공제율과 주택 임차차입금 원리금 상환액 공제 한도도 상됩니다. 서민들의 주거비 부담 완화를 위해 15%까지 월세 세액공제가 확대되는데 2023년 연말정산 분부터 총 급여 5500만원 이하(종합소득금액 4500만원 이하)인 무주택 근로자 및 성실사업자는 월세 세액공제율이 최대 15%로 상향. 근로소득 총 급여 7000만원 이하(종합소득금액 6000만원 이하)자는 기존 10%에서 12%로 조정됩니다. 

전세 원리금 상환액 소득공제 한도도 2022년에 비해 100만원 높아진다. 무주택 근로자가 국민주택규모(전용 85㎡이하)의 주택 전세대출 원리금을 상환 중일 경우 400만원까지 소득공제를 받을 수 있습니다.

4. 종합부동산세 세부담 상한율도 일원화

주택 수에 따라 다르게 적용해왔던 세부담 상한율이 150%로 같아졌습니다.

종부세는 과도한 세부담을 방지하기 위해 전년도보다 세액이 일정 수준 이상 인상되지 못하도록 하는 상한 기준입니다.

재산세 합산 금액이 1~2주택자는 150%, 조정대상지역 2~3주택 이상자는 300% 초과분에 대한 과세를 제외했으나, 상한율을 일괄적으로 150%로 낮췄습니다.

5. 생애 첫 주택구입자 취득세 감면 요건도 완화

2022년 6월 21일 발표된 ‘임대차시장 안정 방안 및 3분기 추진 부동산 정상화 과제’에 따라 생애 첫 주택구입자는 소득과 주택가격에 상관없이 200만원 한도 내에서 취득세가 면제된다(2022년 6월 21일 취득분부터 소급 적용 예정).

이에 더해 취득세 감면 추징 예외 요건도 완화됐습니다.

3개월 내 입주하지 않으면 취득세 감면분을 추징했으나, 기존 임대차 권리관계에 따른 입주 지연을 입증할 경우 추징 대상에서 제외하게 됩니다.